5 преимуществ аренды недвижимости (и потенциальные недостатки)

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, имеет множество потенциальных преимуществ при условии, что у инвестора есть правильные ожидания. В то время как доход от аренды и повышение стоимости являются двумя преимуществами, которые ищут многие инвесторы в недвижимость, рынки недвижимости могут циклически двигаться как вниз, так и вверх. Если вам нужна аренда недвижимости, то компания InDreams Phuket предлагает услуги аренды недвижимости в Тайланде, подробнее для заказа услуги на сайте indreamsphuket.ru/s45/search/rent.

Вот основные преимущества аренды недвижимости, а также причины, по которым не каждый инвестор может захотеть приобрести недвижимость.

Основные выводы

  • Самые большие потенциальные преимущества владения сдаваемой в аренду недвижимостью включают защиту от инфляции, доход от аренды, собственный капитал и контроль над инвестициями.
  • Недостатки, которые следует учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости, включают большой первоначальный взнос, работу с арендаторами и отсутствие ликвидности.
  • Инвесторы часто рассчитывают потенциальную рентабельность инвестиций, прежде чем решить, стоит ли инвестировать в арендуемую недвижимость.

 

5 общих преимуществ владения арендованной недвижимостью

Давайте начнем с обсуждения самых больших потенциальных преимуществ владения арендуемой недвижимостью. Некоторые из причин являются финансовыми, в то время как другие связаны с контролем владельцев над тем, как используются их инвестиционные средства:

1. Хеджирование инфляции

Инфляционный хедж — это инвестиция, которая защищает от снижения покупательной способности денег. Чтобы действовать как хедж, стоимость актива должна увеличиваться больше, чем уровень инфляции.

Традиционные средства защиты от инфляции включают золото и недвижимость. Чтобы проиллюстрировать, как недвижимость действует как защита от инфляции, мы можем использовать например данные Zillow и индекса потребительских цен, который измеряет среднее изменение во времени цен на потребительские товары.

По данным Zillow, типичная стоимость дома среднего ценового уровня увеличилась на 17,7% в прошлом году и, по прогнозам, вырастет еще на 11,7% в этом году (до 31 августа 2021 года). Бюро трудовой статистики США сообщает об изменении индекса потребительских цен за 12 месяцев на уровне 5,3%.

Другими словами, за последние 12 месяцев цены на жилье выросли более чем в три раза по сравнению с темпами инфляции и, по прогнозам, вырастут более чем в два раза по сравнению с текущими темпами инфляции.

2. Доход от аренды

Хорошая сдаваемая в аренду недвижимость обеспечивает потенциальный доход от арендаторов.

Например, если арендная плата за дом на одну семью составляет 1500 долларов в месяц, а операционные расходы и ипотека составляют 80% получаемой ежемесячной арендной платы, инвестор будет иметь потенциальный положительный денежный поток в размере 300 долларов в месяц.

Однако денежный поток от дохода от аренды может варьироваться от месяца к месяцу из-за таких факторов, как вакансия, непредвиденные расходы или возможность выселения арендатора. Вот почему инвесторы в недвижимость сосредотачиваются на доходах от сдачи в аренду и денежных потоках от сдаваемой в аренду собственности на годовой основе, а не на ежемесячной основе.

3. Повышайте справедливость

Цены на жилье исторически увеличиваются в цене в долгосрочной перспективе, поэтому многие инвесторы в недвижимость покупают и держат арендуемую недвижимость в течение 5 лет и более.

По данным Федеральной резервной системы, средняя цена продажи домов например в США составляет 374 900 долларов (по состоянию на второй квартал 2021 года). Цены на жилье выросли на 22,5% за последние 5 лет и на 64,4% за последние 10 лет.

Однако на рынке недвижимости есть свои взлеты и падения. Например, во время Великой рецессии 2007–2009 годов средняя цена продажи домов снизилась примерно на 20%, и миллионы людей потеряли свои дома из-за потери права выкупа.

Совсем недавно, между вторым кварталом 2018 года и вторым кварталом 2020 года, цены на жилье оставались относительно неизменными. В то время как инвесторы, возможно, получили прибыль от арендного дохода, люди не получили краткосрочного прироста капитала за этот двухлетний период.

4. Налоговые льготы

Налоговый кодекс дружелюбен к инвесторам в недвижимость.

Налоговые льготы от владения арендуемой недвижимостью включают вычет обычных операционных расходов, таких как техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество и сборы за управление имуществом, из полученного дохода.

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости также вычитают расходы владельцев, такие как продолжение обучения и поездки для посещения сдаваемой в аренду недвижимости за городом один или два раза в год. Наконец, владельцы могут использовать амортизацию для уменьшения дохода до налогообложения.

Фактически, требуя всех налоговых льгот, которые предлагает инвестиционная недвижимость, инвестор может иметь чистый убыток для целей налогообложения, но при этом иметь положительный чистый денежный поток.

5. Будьте под контролем

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, также может позволить людям контролировать свои инвестиции.

Инвесторы, которые покупают и держат в течение длительного времени, также могут выбирать, когда продавать. Если рынок начинает циклически падать, люди могут цепляться за недвижимость и получать доход от аренды до тех пор, пока рынок недвижимости не восстановится.

Когда приходит время продавать, у инвесторов есть несколько стратегий выхода. Сдаваемый в аренду дом на одну семью может быть продан другому инвестору или домовладельцу, ищущему основное место жительства.

 

женщина, просматривающая счета, выглядит обеспокоенной

5 недостатков сдаваемой в аренду недвижимости

Владение арендуемой недвижимостью не обязательно является правильным выбором для каждого инвестора. В следующем разделе мы рассмотрим причины, по которым некоторые люди могут не захотеть инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость:

1. Большой первоначальный взнос

Одним из самых больших потенциальных недостатков покупки арендной недвижимости является первоначальный взнос.

В то время как ссуды на основное место жительства часто требуют только авансового платежа в размере нескольких процентов, кредиторы обычно требуют первоначальный взнос в размере не менее 25% от покупной цены для финансирования аренды недвижимости.

В дополнение к тому, что инвесторы вкладывают большую сумму денег, они также держат несколько месяцев выплат по ипотеке в резерве и помещают деньги на счет резерва капитала для финансирования капитального ремонта.

Одним из обходных путей, позволяющих избежать больших требований к первоначальному взносу, является взлом дома. Например, инвестор может начать инвестировать в недвижимость, сдав в аренду комнату в своем основном доме или переоборудовав подвал или чердак в квартиру-студию. Весь доход от аренды используется для накопления депозита для покупки арендуемой недвижимости.

Другим примером взлома дома является покупка многоквартирного дома из 2 или 3 квартир в качестве основного места жительства. Инвестор живет в одной из квартир, а остальные сдает в аренду, и использует денежный поток, чтобы собрать деньги для первоначального взноса за другую арендуемую недвижимость.

2. Работа с арендаторами

Наличие сложных арендаторов — еще один недостаток, который следует учитывать перед покупкой арендной недвижимости. Даже при наличии наилучшего процесса проверки арендаторов нет никакой гарантии, что арендатор будет платить арендную плату вовремя, хорошо заботиться об имуществе или оставаться в нем до конца срока аренды.

Часто инвесторы в недвижимость нанимают местную компанию по управлению недвижимостью, чтобы иметь дело с арендатором и заботиться об имуществе. Но дело в том, что, в конце концов, инвестору все равно нужно принимать решения о собственности.

Например, менеджер может потребовать одобрения владельца, чтобы начать дорогостоящее выселение, или предложить арендатору деньги за ключи, чтобы освободить собственность. Арендодатели могут помочь защитить себя, потребовав залог, но в большинстве штатов законы о арендодателях и арендаторах имеют ограничения на то, когда и может ли арендодатель удерживать залог.

3. Регулярное обслуживание

Как и в случае с основным местом жительства, сдаваемая в аренду недвижимость подвержена постоянному износу, а ремонт и техническое обслуживание необходимы для того, чтобы дом оставался пригодным для жилья для арендатора. Отсутствие обслуживания сдаваемой в аренду недвижимости может привести к снижению ее стоимости с течением времени и уменьшению дохода от аренды, если арендаторы найдут более хороший дом для сдачи в аренду.

4. Изменение рынков и районов

Рынки недвижимости и местные районы могут со временем меняться и меняются, иногда к лучшему, а иногда к худшему.

Не так давно многие инвесторы в недвижимость упускали из виду пригороды и небольшие второстепенные города. Сегодня в районах, где стоимость жизни ниже, наблюдается сильный рост, поскольку все больше людей могут работать из дома.

На местном уровне спрос на арендную недвижимость в районе может меняться в зависимости от новых близлежащих жилищных комплексов, которые предоставляют потенциальным арендаторам больше выбора, или качества местного школьного округа.

5. Отсутствие ликвидности

Такие активы, как акции, облигации и депозитные сертификаты, можно быстро и легко превратить в наличные деньги. С другой стороны, продажа арендуемой недвижимости может занять один месяц или больше, в зависимости от условий на местном рынке аренды.

Конечно, некоторые инвесторы в недвижимость превращают отсутствие ликвидности в преимущество.

Используя инвестиционную стратегию «купи и держи», инвесторы лучше подготовлены к обычным циклам недвижимости и с меньшей вероятностью будут продавать, если цены на жилье начнут снижаться. Оппортунистические инвесторы также ждут, пока местный рынок недвижимости начнет смягчаться, а затем ищут проблемных продавцов, которые отчаянно нуждаются в наличных деньгах и быстрой продаже.

Стоит ли владеть арендной недвижимостью?

Вероятно, само собой разумеется, что ответ на этот вопрос индивидуален для каждого потенциального инвестора. Хотя сдаваемая в аренду недвижимость может быть хорошим способом создания долгосрочного благосостояния, успешные инвесторы тратят время и усилия на расчет потенциальной окупаемости инвестиций перед покупкой.

Хотя существует ряд показателей, которые инвесторы используют для прогнозирования дохода, одним из наиболее распространенных является ожидаемый доход от инвестиций или ROI:

  • ROI = прибыль от инвестиций – стоимость инвестиций / стоимость инвестиций

ROI выражается в процентах и ​​сравнивает прибыль или прибыль от инвестиций с первоначальной стоимостью инвестиций.

Факторы, которые могут увеличить или уменьшить рентабельность инвестиций, включают статьи доходов, такие как доход от аренды и изменение стоимости имущества, а также статьи расходов, такие как налоги на имущество, страхование, взносы в ТСЖ и стоимость финансирования.

Последние мысли

Хотя у сдаваемой в аренду недвижимости есть много потенциальных преимуществ, таких как доход от аренды и защита от инфляции, для их реализации требуется время. Поскольку рынки недвижимости могут как расти, так и падать, большинство инвесторов рассматривают аренду недвижимости как долгосрочную инвестицию, а не как способ получения краткосрочной прибыли.